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CAPITULO XVI

DE LAS FALTAS CONTRA LOS BIENES COMUNES Y DE LA SEGURIDAD

 

 

ARTÍCULO 113. Además de las obligaciones y prohibiciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal vigente en sus artículos 18, 20 y 22, así como lo establecido en el presente manual de convivencia, se consideran faltas graves contra la copropiedad dañar o sustraer elementos propios del sistema de alumbrado comunal, hidráulico, citofonía, telefonía, equipos, maquinaria y demás elementos de la copropiedad.

 

ARTÍCULO 114  Se considera falta grave ingresar a la copropiedad o a las  unidades por sitios diferentes a los destinados para tal fin.

ARTÍCULO 115. Bajo ninguna circunstancia los residentes o copropietarios podrán realizar modificación alguna en áreas comunes.
ARTÍCULO 116. Encubrir o guardar información sobre los responsables de haber cometido cualquier delito o infracción respecto de los bienes privados o comunes de la copropiedad.

ARTÍCULO 117. Está prohibido dar órdenes al personal de vigilancia y en general a todos  los  trabajadores  de  la  Administración,  o  utilizarlos  en  los  trasteos  o  para  la realización de  trabajos particulares o para llevar paquetes, mientras estos estén cumpliendo con su horario de trabajo.

CAPITULO XVI
SOBRE LAS SANCIONES

 

ARTÍCULO 118: CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS Y REALIZACION DE ACTOS PROHIBIDOS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en este reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:  
1.)  Publicación en lugares de amplia circulación del CONJUNTO, de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2.) Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de imposición que en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.  
3.)  Restricción al uso   y goce de bienes de uso común no esenciales, como zonas de recreación. PARAGRAFO: En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.   

 

PARTAGRAFO PRIMERO. FALTAS LEVES: El administrador una vez se haya enterado de la falta, solicitará al propietario, el arrendatario, o la persona a quien el propietario haya cedido el uso y goce de la unidad, que cese inmediatamente la trasgresión, advirtiéndole de las consecuencias que puede acarrearle si continúa su conducta. Para ello podrá publicar en lugares de amplia circulación del Conjunto la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.  Dicha  publicación,  deberá  hacerse  al  interior  del  conjunto.

PARAGRAFO SEGUNDO. FALTAS GRAVES:Se consideran faltas graves las siguientes:

  • Obstruir en cualquier forma  y  para  cualquier  objeto,  aunque  fuese  temporalmente,  las  puertas,  pasillos y demás elementos comunes; especialmente los que sirven para la locomoción de manera que se dificulte  el  cómodo paso y acceso permanente de las demás personas, como sería el caso de instalar en dichos lugares, ventas o negocios, o se usen para el almacenamiento de mercancías y en general  destinarlos a cualquier otro objeto que desvirtúe su finalidad, los haga bulliciosos, incómodos, antiestéticos etc.
  • Modificar las fachadas de las casas

3.. Instalar máquinas, o aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes que incomoden a los demás propietarios o que causen daños o interfieran los servicios del CONJUNTO.

  • Dañar o destruir intencionalmente los bienes comunales

 

4. Destinar la unidad privada a fines distintos de su objeto o a cualquier actividad en contra de la tranquilidad, decencia, decoro, moralidad, buen nombre y señalada categoría del CONJUNTO y de sus ocupantes.

  • Efectuar obras o actos que afecten los conductos de salida de aguas negras, tuberías de agua potable, cables telefónicos o eléctricos.

6.   Arrojar basuras o desperdicios en  las vías o áreas comunes.  

7.  Realizar  toda  clase  de  obras  o  actos  que  atenten  contra  la  estética  del conjunto o pueda significar daño o molestias o perjudicar la visión de los demás propietarios.

8. Utilizar las instalaciones de energía eléctrica  por encima de la carga normal, al punto que puedan recalentarse los alambres o los aparatos de control, y producirse incendios por corto circuito.

9. Utilizar las ventanas para   secar o asolear ropas,  cobijas,  cobertores,  alfombras,  tapetes  y  demás  prendas  de  vestir  u  otras decoraciones internas.

10. Usar a alto volumen receptores de televisión, radiotelefonía y otros aparatos de reproducción sonora, así como cualquier otro instrumento musical o similar, de manera que su sonido trascienda a los demás casas o cause molestias a los vecinos.  

11. Introducir modificaciones, reformas o mejoras a los inmuebles que atenten contra la estética y diseño del conjunto.

12. Poner sobre el frente de la casa pancartas o anuncios publicitarios.

13. Decorar o pintar las paredes o recuadros exteriores de las casas con tonalidades distintas de las demás  del Conjunto, sin previa autorización de la Asamblea de Propietarios.

14. En general  todo acto u omisión grave que atente contra la moral, las buenas costumbres o el espíritu de sociabilidad o que coarte los derechos de los demás propietarios, los moleste o estorbe.

15. La reincidencia de cualquier falta leve por parte del propietario, arrendatario o tenedor a cualquier título o de sus familiares o invitados.

16. Las conductas u omisiones tendientes a incumplir o desacatar las   decisiones   o   acuerdos   de   la   Asamblea   de   Copropietarios,   del   Consejo   de Administración o del Administrador del Conjunto, cuando con ello se cause un daño económico, o físico a otro copropietario, tenedor, familiar o invitado.

PARAGRAFO TERCERO. FALTAS GRAVISIMAS:Se consideran faltas gravísimas:

1) La reincidencia de alguna falta grave.
2) La falta grave que cause daño considerable al Conjunto o a las personas que viven o visitan el Conjunto.  Se consideran faltas leves aquellas originadas en una acción u omisión, mediante la cual se   infrinja   alguna de las normas de la propiedad horizontal consagradas bien sea en la ley, en el reglamento de propiedad horizontal, o en el manual de convivencia que no se considere falta grave. Igualmente se considerarán como falta leve la conducta u omisión, mediante la cual no se cumpla con las decisiones o acuerdos de la Asamblea de Copropietarios,  del  Consejo  de  Administración  o  del  Administrador del Conjunto que no causen un daño económico o físico a otro copropietario, tenedor, familiar o invitado.

SANCIÒN:Las faltas leves se sancionarán con una amonestación por escrito indicando las consecuencias en caso de reincidir en la conducta u omisión. Copia de esta amonestación se radicará en la administración en libro de propietarios. Las faltas leves serán impuestas directamente por el Consejo de Administración, quien deberá escuchar previamente al presunto infractor y tomar la decisión respectiva. Las faltas graves serán sancionadas por el Consejo de administración con multas  sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo  caso,  sumadas  no  podrán  exceder  de  diez  (10)  veces  las  expensas  necesarias mensuales a cargo del infractor.  Para este tipo de faltas el Consejo de Administración se constituirá en audiencia especial para escuchar los descargos del presunto infractor y los testigos del caso.

Así mismo evaluará el informe que presente el administrador y cualquier otro aspecto que sirva para aclarar los hechos puestos a su consideración. La decisión del Consejo se adoptará por mayoría, se notificará al involucrado y podrá ser impugnado ante el mismo Consejo, dentro de los 3 días siguientes a la fecha en que se expidió la decisión. El Consejo en ese caso contará con cinco (5) días hábiles para tomar la decisión final. Las faltas gravísimas serán sancionadas de la misma forma que las faltas graves, pero además se impondrá restricción  al uso y goce de bienes de uso común  no esenciales y zonas de recreación.

Serán sancionadas por el Consejo de Administración, en audiencia especial donde se escucharán los descargos del presunto implicado y se recepcionará las pruebas que sirvan para esclarecer los hechos sometidos a su consideración.  La decisión que tome el  Consejo  de  Administración  se  notificará  personalmente  al  implicado  y  podrá  ser impugnado ante la Asamblea de Copropietarios, la cual en asamblea extraordinaria escuchará el informe y la decisión del Consejo de Administración y le dará la oportunidad al  implicado  de pronunciarse,  antes  de decidir  por mayoría si  confirma o  revoca   la adoptada por el Concejo.

Para la gradualidad de la sanción se deberá tener en cuenta la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como todas aquellas razones que a juicio del Consejo o la Asamblea, según el caso, se pueda considerar como circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

ARTICULO 119: MULTAS O SANCIONES:Una vez se haya enterado el administrador de que uno de los copropietarios u  ocupantes  de las  unidades  de dominio  exclusivo  a cualquier título,  ha reincidido en una falta leve, o ha cometido una falta grave, recurrirá ante las autoridades judiciales con el fin de que impongan al infractor del reglamento o de las normas que rigen la propiedad horizontal, de una a tres  expensas de administración, sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que hubiere lugar. Estas multas quedarán reajustadas anualmente en forma acumulativa, en la misma proporción en que aumente la inflación.

PARÁGRAFO PRIMERO:Lo dispuesto en el inciso anterior no impide que los interesados puedan recurrir a las autoridades de policía para los efectos preventivos de su competencia.-
PARÁGRAFO SEGUNDO:Impugnacn de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El propietario del bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La impugnación solo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción.- Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

PARAGRAFO TERCERO: No obstante lo dispuesto en el presente artículo y en aras de garantizar el debido proceso y actualizar los principios básicos de economía y celeridad procesal,   la imposición de multas previstas en el presente reglamento se regirá por el siguiente procedimiento:

El Consejo de Administración, a través de su presidente, designará dos (2) Consejeros del Comité de Convivencia, lo cual se hará en forma rotativa para cada caso, con el objeto de que conozcan, instruyan y fallen en primera instancia. De no existir unanimidad en el fallo, se procederá por éstos a elegir un copropietario que se encuentre a paz y salvo con el conjunto para tomar la decisión. La segunda instancia será de conocimiento de los Consejeros que no participaron en la primera decisión; todo lo anterior sin perjuicio de la impugnación ante la autoridad competente. Dichos consejeros harán la tasación de la multa según la gravedad de la falta sin salirse de los límites establecidos.

PARÁGRAFO CUARTO: Son causales de impedimento y recusación, las establecidas en el Código de Procedimiento Civil y por analogía el trámite allí previsto.

ARTICULO 120. El propietario o su apoderado que no asista a las asambleas ordinarias y asambleas extraordinarias previa citación por parte de la administración, será multado con una cuota de administración.

ARTICULO 121. El incumplimiento de cualquiera de los artículos del presente manual de convivencia se considerará como falta leve y su reincidencia como falta grave; a menos que el artículo establezca la gravedad de la falta.

ARTICULO 122. Si el propietario llegara a presentar tres cuotas vencidas de administración, pasará automáticamente al abogado para su respectivo cobro jurídico.

ARTÍCULO 123. Se tendrá en cuenta para la aplicación de las sanciones lo establecido en el presente manual de convivencia.

              

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